澳洲买房
防微信公众号被封，把文章陆续搬来，因此发表时间和写作时间差距很大。作者 黄铁鹰
中国来澳洲的移民可分两类，一类是2000年以前来的老移民。那时中国经济尙不发达，来的人没有多少钱，英文也大都不太好；为了生存，只能从事最辛苦的工作。
老移民大都出生在五六十年代，他们顽强地秉承着传统中国人的勤劳、勤俭、能吃苦，不惹事和除了赚钱，很少其他爱好的特点。
澳洲鼓励天道酬勤。二三十年后，这些移民几乎都靠在澳洲赚的辛苦钱，买了房子，很多人不止一套。
另一类移民是2000年以后来的新移民，此时中国经济已起飞，来的人多少有些钱；特别是2010年以后来的，一落地就成了澳洲最富裕的20%的人。
2014年澳洲最富裕的20%家庭，每家平均净资产（包括房子）为250万澳币（注1）。这些钱刚够在北上广深买一套三居室。
这二类移民在澳洲买房的方式不同。老移民是先熟悉了环境，再买房，房子买的都比较合适。新移民是一下飞机就买房，新移民的房子基本都不合适。
我的第一套房子是2002年买在墨尔本附近。那时我刚从香港来澳洲，因为讨厌香港的拥挤，就想买个占地大的房子。结果，在还分不太清东南西北时，三个星期就找到了“理想”的居所。
那是一幢占地24亩，在“森林”里的砖房，有三个徐徐冒烟的烟囱，取暖要自己砍树劈柴，价钱45万。对我来说，这简直就是个“农场”！我在中国下乡的村子，人均才2亩地。于是，我给房子起名“12人农庄”。
有了农庄，必须有“农具”。买了一套打理花园的设备——剪草机、打边机、汽油锯…….。可是买来不到两个星期，大白天我们在前院干活时，贼进到后院把六件工具全部偷走。
住进人烟稀少的“农场”，觉的有狗才安全，刚买房就到RSPCA（动物保护中心）领养了二只成年狗。可是贼来时，这二狗连叫一声都没有！一气之下，把那只大的退回去。RSPCA的人教训我说，澳洲的狗不是看家的，你这样做会对它造成心理损害，它已经被抛弃过一次了。
报警后，来二警察，录完口供，又检查了放“农具”的仓房。走时建议，要把仓房装铁门，再加保险锁。然后，不经意的说了一句：这个区域工人阶级(working class)多，经常有小偷小摸。
他俩走后，我半天没醒过神。第一个懵：工人阶级怎么小偷小摸多？！难道澳洲工人阶级不是先进生产力代表？第二个懵，难道这个区域不好？我也算懂点地产，怎么犯这么低级的错误？
很快我知道了，这个区域的确不怎么样！尽管我知道买房子要选好区。墨尔本东南区比西北区好，于是，我就集中在东南区找。因为喜欢海，就确定在Mornington 半岛找。
可是Mornington里面也有好坏区，但作为一个初来乍到、着急买房安家的我，没有可能了解这么细。
这个房子距离Frankston火车站12公里，Frankston是Mornington 最近城里的区，还是火车终点站，我以为这都是优点。
我不知道的是：Frankston还是个吸毒和酒鬼多的地方。据维省酒精和毒品协会的数据，Frankston因醉酒和滥用药物被送院抢救人的比例，在维省排第一名（注2）。
Frankston火车站经常有一些神志恍惚的人。女儿在城里上学，不太喜欢回家，一次我把她从火车站接回家，下车时，她说：真不愿意回这个鬼地方！
我听她这样说，既生气又吃惊。后来才明白，她的同学都是墨尔本当地人，他们知道Frankston的名声。
2014年我们卖房时，上网了解行情，看到有人讨论：“Frankston的房价什么时候能赶上mornington其他地区 ？”其中一个回答非常绝：“等到房价高到那些酒鬼和吸毒者住不起时, Frankston的房价就会起来。”
我的“农场”13年后，卖了70万。算上维修费，增值不到40%。同期，墨尔本很多区域的房子至少涨一倍。
2014搬到悉尼，再买房有经验了。首先跟悉尼本地人了解，他们认为的好区在哪里；其次是对比不同地区的人口构成，收入水平，房子均价，再次，才是学校，商店和交通这些硬件。
一个65岁的地产经纪告诉我，悉尼房子每50万是一个档；房子差50万，人就不是一个阶层。
我们咬着牙把预算不断提高，最后把北京的房子也卖掉，买了现在的房子。
住了二年多，很满意。二个邻居在这住了60年，他们说；这条街一共发生二次偷东西的事。
中国人胆小，移民胆更小，安全第一。
新移民买房子不合适，大都犯了我第一次买房的错误。
一个浙江老板在悉尼Botany Bay 海边买了一个带私人码头的房子。一天，我用船带他从海上看下面这幢，现任总理在Point Piper 也带私人码头的住宅。
他说：“他的房子没有我的大，没有我的新，码头也没有我的好，怎么就值5300万？而我的才800多万？就因为他的房子能看到歌剧院和大桥？”
我说：不仅能看歌剧院和大桥。你看这里的水是不是比你那里蓝一点？悉尼港比Botany Bay 的水深，水质也比Botany Bay 好。不仅如此，Botany Bay 是货运港,还有机场，水的污染比悉尼港厉害；BotanyBay 的Foreshore beach的水质，是悉尼95个海滩中唯一被测试为最差等级（注3）。
1788年，澳洲创始人菲利普船长带着11条船和英国第一批850名流放犯，是先到的Botany Bay。本想在那里安营扎寨，但发现Botany Bay水浅，又有沼泽，只呆了4天，就移到了悉尼港。
从此，世界有了澳大利亚和悉尼。安顿好流放犯，菲利普回国欣然宣布：我们发现了世界最优良的天然港。
这是一段悉尼小学生都知道的历史。
2017/3/18 悉尼
又：新移民买房容易只见树木不见森林，是因为我们脑袋中房子的概念还是中国的，而澳洲房子同中国的完全不同。
澳洲200多年一直是私有产权，没有战争和革命。房子是每家最大的资产。澳洲人没事天天收拾房子。很多六七十年的房子，收拾的像现代家庭酒店。
澳洲得天独厚的自然环境和人口密度，再加上澳洲人标新立异的文化，让澳洲房子很少千篇一律。
对澳洲人很普通的房子，对很多新移民，就是 Wow ！就是“面朝大海，春暖花开”的伊甸园。于是，心理学的锚定现象起作用了——人爱上一个房子，就像船抛下锚，不管怎么漂，都会回到锚点。再加上要快点安家，于是，就忽略了森林。
怎么避免？至少看100套房子再决定。100套多吗？每个星期10套，也就2个半月。
澳洲人平均要花多少时间买房？6个月（注4）。
注1：Mccrindle21-06-2016
注2 : The Age 19-11-2014
注3: The Sydney Morning Herald 5-102015
注4：https://www.canstar.com.au/home-loans/how-long-does-it-take-to-find-a-house-to-buy/